3月17日，易居研究院发布题为《上海教改开启，教育资源均衡利好房价稳定》报告。
该报告对3月16日上海市教委的教改政策进行了重点分析，主要分为：如何理解此次政策提出的“名额分配综合评价录取”改革内容、去年上海学区房存在什么风险、教改下学区房市场如何变动、家长应如何理性择校和理性置业等内容。
上海教改体现了教育公平的导向
据了解，此次教改政策提出了一个重要的创新或改革，即“名额分配综合评价录取”。名额分配综合评价录取是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法。具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%，与改革前相比，名额分配比例进一步扩大。其中，名额分配到区招生录取，以区为单位，依据总分排序按计划录取；名额分配到校招生录取，以初中学校为单位，依据总分排序按计划录取。此次政策还指出，市实验性示范性高中的分校或校区，原则上按照区属市实验性示范性高中招生录取政策执行。
报告认为，此次政策是教育制度改革和优化的重要内容，体现了教育公平的导向。从相对通俗的理解角度看，实际上就是将市实验性示范性高中招生总计划进行了优化，通过名额分配方式，使得相关区和初中获得更多的报考和入学机会。换而言之，高中教育资源的分配更加均衡，各个初中后续可以享受更多的报考优质高中机会，进而使得初中各校的生源更加均衡。
“当然类似政策在全国其他城市也有创新和试点，值得关注。比如说，《浙江省教育事业发展“十四五”规划（征求意见稿）》已经发布，浙江省教育厅正在征求意见建议。该征求意见稿中提到，优质高中70%以上的招生名额要按学生比例分配到初中，逐步实现中考全省统一命题。此类政策和上海的政策类似，体现了当前教育制度改革的导向。”易居研究院在报告中表示。
2020年上海学区房涨幅较大
易居研究院还指出，此次政策提出，是基于教育改革的目标和精神出发的，侧面也反映了2020年上海学区房市场的风险和问题。不可回避的是，这两年大城市住房问题中，一个很尖锐的问题就是学区房较热。无论是一手房还是二手房，都出现了学区房抢房的现象。从实际过程看，热门小学和初中都出现了“一校难求”现象，暴露出扭曲的置业观和教育观。很多家长希望子女就读一些好小学和好初中，目的是为了后续考更优质的高中和大学。但在此类心态下，热门小学和初中的门槛非常高，这也使得家长的教育压力非常大。另一方面，部分小学和初中又出现了招生困难现象（比如部分区域动拆迁后，周边入学的子女数量在减少）。此类现象导致了两个问题，即教育资源不均衡、生源不均衡。
教育领域的问题也传导到了房地产领域。以热点学区的数据进行分析。该报告挑选了大三林板块、张江板块和黄浦区三个学区相对热的区域/板块进行分析。其中大三林板块包括了前滩板块，其是2020年学区房炒作较多的新兴板块；张江板块本身是上海较为优质的近郊区学区板块；黄浦区则代表了上海教育资源丰富的主城区。其中大三林板块和张江板块选取了一手住宅数据，而黄浦区则选取了二手住宅数据。数据显示，2019年这三个区域/板块的价格比较稳定。而到了2020年尤其是二季度开始，这三个区域/板块的价格明显上涨，出现了学区炒作、一房难求、房价哄抬、预期不稳等乱象。
易居研究院认为，2020年下半年上海此类学区房区域或板块的价格走势，存在相应的风险和问题。此类风险尤其体现为其涨幅明显高于上海平均水平。根据克而瑞数据库监测的数据，2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。类似涨幅明显偏大，说明价格虚高。若后续价格若下跌，则容易对购房者产生各类风险。
预计今年学区房将降温
报告还预测，此次上海教改工作，将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。一些冷门的、过去不为家长看好的初中，后续入读优质高中的机会大增。在“小升初”的机制下，也会传导到相关的小学择校过程中。通过这样一个机制，也真正使得此类小学和初中的生源质量改善。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，自然使得“哄抢好学区”的现象减少，进而促进相关学区房的价格降温。
2021年1月，上海市住建委等部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。据易居研究院观察，此次政策发布后，三个相对热的区域/板块都呈现了房价降温和趋稳的走势。随着此次3月16日上海教委政策的出台，政策组合拳效应体现，热点区域的学区房有降温的迹象，各类虚高房价的现象也将继续减少。若配合上海五个新城建设等新政策，可以预计，十四五期间包括学区房在内的上海楼市，将呈现“炒作减少、房价趋稳、秩序规范”的特征。
“对于学区房在内的市场稳定工作，实际上也是今年全国各地房地产监管部门的重点工作。今年一季度，合肥、深圳、东莞、无锡、杭州、西安等城市都出台过各类政策，从各个角度各个渠道出发，积极稳定了学区房的价格和市场预期。此次上海教改政策也具有很强的示范效应，对于全国各地学区房降温的工作具有很好的启发意义。”该报告提到。
最后，报告提示购房者应“理性择校、理性置业”：从这两年购房市场和择校情况来看，出现了很多不理性的现象。一窝蜂争抢所谓的好学校，造成了很多问题和矛盾。第一、对教育政策理解不透彻，导致家庭教育出现各类问题，甚至影响了子女教育。第二、盲目追捧学区房，但可能因为各种原因，不能就读意向学校。第三、追涨的情绪下，导致学区房的购入成本很高，房价下跌后出现了亏损的问题。此类问题势必需要解决，既需要政府层面进行机制或制度的设计，也需要家长或购房者心态的调整。因此，对于家长和购房者来说，在此类教改政策下，积极理解政策改革初衷即“教育资源均衡化”的改革思路，理性择校、理性置业变得很关键。
